Maisons à louer jusqu’à 2 300 € avec avantages fiscaux au Portugal : ce que les expatriés vivant au Portugal doivent savoir

 

 

Pour de nombreux expatriés vivant au Portugal, comprendre le marché immobilier portugais est l’un des plus grands défis après l’installation. Les prix des loyers, les contrats, les règles fiscales, les obligations des propriétaires et les droits des locataires paraissent souvent complexes et peu familiers. Récemment, le gouvernement portugais a introduit de nouveaux avantages fiscaux pour les logements loués jusqu’à 2 300 € par mois, dans le but d’augmenter l’offre locative et de stabiliser le marché.

Mais qu’est-ce que cela signifie réellement pour les expatriés vivant au Portugal ? Les loyers vont-ils devenir plus abordables ? Les propriétaires seront-ils plus enclins à louer à des étrangers ? Et quel est l impact réel de ces mesures pour les locataires et les propriétaires ?

« Nous avons échangé avec des dizaines d’expatriés qui pensaient que les avantages fiscaux faisaient automatiquement baisser les loyers », explique Susana Wichels, Co-CEO de C1 Broker – courtier en assurances. « En réalité, des mesures comme le plafond de 2 300 € rendent la location longue durée plus attractive pour les propriétaires, mais elles ne se traduisent pas immédiatement par une baisse des loyers affichés.  Un couple britannique nous a confié qu’après six mois de recherche à Lisbonne, leur meilleure offre restait au-dessus de la moyenne du marché — mais avec des protections contractuelles renforcées et une meilleure clarté fiscale, ce qui rendait l’accord intéressant pour eux. »

Dans cet article, nous expliquons comment fonctionnent ces nouveaux avantages fiscaux, qui peut en bénéficier, leur impact sur le marché locatif et pourquoi une assurance adaptée est absolument essentielle lorsqu’on loue un logement au Portugal. Nous expliquons également comment un courtier spécialisé comme C1 Broker accompagne les expatriés à chaque étape de la location, notamment grâce à des solutions d’assurance habitation intelligentes.

 

 

Ce que disent les principales sources sur les nouveaux avantages fiscaux locatifs au Portugal

Selon les analyses des principaux médias portugais spécialisés en immobilier, en droit et en économie, ce nouveau dispositif fiscal poursuit un objectif clair : augmenter l’offre de logements en location longue durée à des prix encadrés. Les avantages concernent les biens dont le loyer mensuel ne dépasse pas 2 300 €, un montant correspondant à 2,5 fois le salaire minimum national prévu pour 2026.

La mesure la plus médiatisée est l’exonération de l’impôt sur les plus-values. Les propriétaires qui vendent un bien immobilier résidentiel peuvent être exonérés de cet impôt à condition de réinvestir la totalité du produit de la vente dans un autre logement destiné à la location longue durée, dans la limite des 2 300 €.

Autre mesure clé : la réduction du taux d’imposition IRS sur les revenus locatifs de 25 % à 10 % pour les contrats éligibles. Cela augmente fortement la rentabilité nette pour les propriétaires et rend la location longue durée plus attractive que la location touristique.

Pour les entreprises, seuls 50 % des revenus locatifs sont soumis à l’IRC, tandis que les fonds d’investissement dédiés au logement abordable bénéficient d’un taux réduit de 5 %.

Les autorités ont également renforcé le Programme de location abordable, qui permet aux propriétaires respectant des plafonds régionaux (basés sur 80 % des valeurs médianes de l’INE) de bénéficier d’une exonération totale de l’IRS.

Pour les locataires, le plafond de déduction fiscale des loyers augmentera progressivement pour atteindre 1 000 € par an d’ici 2027, ce qui bénéficiera directement aux familles actives, aux retraités et à de nombreux expatriés vivant au Portugal.

 

Dra. Susana Wichels, PhD – Courtiers d’assurances internationaux au Portugal

 

 

 

 

Ce que cela signifie concrètement pour les expatriés vivant au Portugal

Pour la majorité des expatriés vivant au Portugal, le marché locatif reste difficile à comprendre. Les prix semblent imprévisibles, les contrats sont rédigés en portugais et les protections juridiques ne sont pas toujours clairement expliquées. Ces nouvelles mesures visent à stabiliser le marché en incitant les propriétaires à proposer des contrats de longue durée avec des loyers plus prévisibles.

« Nous avons récemment accompagné une famille allemande qui a trouvé une location longue durée à Porto éligible aux avantages fiscaux », explique Susana Wichels, Co-CEO de C1 Broker. « Grâce à la baisse de l’IRS pour le propriétaire, celui-ci a accepté un bail de trois ans avec des augmentations plafonnées. Pour les locataires, cela a apporté une tranquillité d’esprit rare dans un marché tendu. »

Concrètement, davantage de biens devraient être retirés de la location touristique pour revenir sur le marché résidentiel, notamment à Lisbonne, Porto, Cascais et en Algarve, où les expatriés sont en forte concurrence avec les locations de courte durée.

Cependant, une augmentation de l’offre ne signifie pas nécessairement une recherche plus simple. De nombreux propriétaires restent prudents lorsqu’il s’agit de louer à des étrangers, souvent par crainte liée aux garanties, à la stabilité professionnelle ou aux documents requis. Un accompagnement professionnel devient alors essentiel.

Un point crucial souvent négligé par les expatriés est l’assurance lors de la location. Beaucoup pensent à tort que l’assurance du propriétaire les couvre entièrement. En réalité, le locataire reste responsable des dommages accidentels, de la responsabilité civile et de ses biens personnels.

 

 

 

Avantages fiscaux, propriétaires et impact sur les contrats de location

Le marché locatif portugais connaît une transformation structurelle. Du point de vue des propriétaires, ces mesures fiscales réduisent considérablement les risques liés à la location longue durée. Les baisses d’impôts et les exonérations renforcent la confiance et favorisent des contrats plus stables.

Pour les expatriés vivant au Portugal, cela signifie des contrats mieux structurés mais aussi plus contraignants. Les clauses de résiliation, les durées minimales, l’indexation des loyers et les obligations fiscales sont désormais appliquées plus strictement.

Deux conséquences majeures en découlent : les infractions contractuelles peuvent entraîner des pénalités financières importantes et les dommages causés au logement donnent lieu à des réclamations immédiates contre le locataire.

« Un client expatrié a provoqué un dégât des eaux avec sa machine à laver, endommageant trois étages en dessous », raconte Susana Wichels. « Sans assurance responsabilité locative, il faisait face à plus de 7 000 € de réclamations. Grâce à notre police sur mesure, l’assureur a indemnisé directement les voisins. »

C’est pourquoi chaque expatrié louant un logement au Portugal devrait disposer d’une assurance adéquate dès le premier jour.
👉 Assurance habitation au Portugal :
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Pourquoi l’assurance est indispensable pour les expatriés locataires au Portugal

L’une des plus grandes différences culturelles pour les expatriés concerne la répartition des responsabilités en matière d’assurance. Au Portugal, le propriétaire assure généralement uniquement la structure du bâtiment. Les biens personnels, les dommages causés et la responsabilité civile incombent au locataire.

Même des incidents mineurs peuvent entraîner des coûts élevés. Un dégât des eaux, un court-circuit ou un incendie peuvent rapidement devenir financièrement lourds sans assurance.

Les familles, retraités et nomades digitaux sont particulièrement exposés. Le télétravail, les équipements électroniques et les immeubles anciens augmentent les risques.

Chez C1 Broker, nous concevons des solutions spécifiques pour les expatriés vivant au Portugal, avec :

• Des garanties claires en anglais

• Une responsabilité civile complète

• Une assurance contenu / biens personnels

• Une protection juridique

• Une conformité avec le droit locatif portugais

 

 

 

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé comme C1 Broker est essentiel

Pour les expatriés, choisir une assurance au Portugal n’est jamais simple. Les contrats sont techniques, les exclusions difficiles à comprendre et le support client rarement adapté aux internationaux.

C1 Broker agit comme votre conseiller personnel en assurances. Nous analysons votre situation, comparons le marché et expliquons chaque clause de manière transparente.

En cas de sinistre, nous gérons l’ensemble des démarches avec l’assureur, un avantage clé pour les expatriés qui ne souhaitent pas faire face à la barrière linguistique.

Beaucoup d’expatriés arrivent avec de fausses certitudes :

• L’assurance du propriétaire suffit

• Une assurance temporaire est suffisante

• La responsabilité civile est optionnelle

Ces idées sont fausses et dangereuses.

C1 Broker vous protège, traduit les risques en décisions claires et sécurise votre vie au Portugal.

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Conclusion

Les nouveaux avantages fiscaux pour les logements loués jusqu’à 2 300 € visent à stabiliser le marché immobilier portugais. Pour les expatriés vivant au Portugal, ils offrent de nouvelles opportunités, mais aussi de nouvelles responsabilités.

Louer sans assurance adaptée expose les locataires à des risques financiers importants. Comprendre la fiscalité, les obligations locatives et les assurances est indispensable pour vivre sereinement au Portugal.

 

Si vous êtes expatrié au Portugal et que vous louez ou envisagez de louer un logement, protégez-vous correctement dès le départ.

C1 Broker vous accompagne avec :

• Des conseils personnalisés en anglais

• Une protection complète du locataire et du contenu

• Une responsabilité civile et une assistance juridique

• Un accompagnement total en cas de sinistre

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