Pour de nombreux expatriés vivant au Portugal, le marché immobilier peut sembler déroutant, imprévisible et parfois juridiquement intimidant. Entre des règles fiscales complexes, des anciens contrats de location gelés et des taxes immobilières supplémentaires comme l’AIMI, il n’est pas toujours évident de distinguer les opportunités des risques.
« Les expatriés qui arrivent au Portugal sous-estiment souvent à quel point le système fiscal et locatif portugais est particulièrement complexe — notamment en ce qui concerne la taxe AIMI et les loyers gelés antérieurs à 1990. Sans une compréhension claire de ces règles, ce qui paraît être un investissement attractif peut rapidement devenir une charge financière inattendue. »
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Le Gouvernement portugais a récemment annoncé un nouveau paquet de mesures pour le logement, visant à améliorer l’offre par le biais d’incitations fiscales, de réductions d’impôts et du soutien à la location de longue durée.
Cependant, des problèmes structurels majeurs restent non résolus, en particulier la taxe immobilière AIMI et la question de longue date des loyers gelés avant 1990. Ces problématiques continuent d’affecter les propriétaires, les investisseurs et, en fin de compte, les locataires — y compris de nombreux résidents étrangers.
Dans cet article, nous expliquons ce que ce nouveau paquet de mesures change réellement, quels problèmes restent inchangés et comment les expatriés vivant au Portugal peuvent protéger leur investissement, leurs revenus et leur bien immobilier grâce à un accompagnement juridique et assurantiel adapté.
Ce que disent les principales sources du marché immobilier portugais
Sur les principales plateformes portugaises spécialisées dans l’immobilier et l’économie, un message clair ressort : si le nouveau paquet logement offre certains allégements fiscaux, il ne s’attaque pas aux obstacles structurels qui limitent toujours l’offre de logements. Les associations de propriétaires, les analystes économiques et les portails immobiliers s’accordent à dire que la taxe municipale additionnelle sur l’immobilier (AIMI) reste l’un des freins majeurs à la confiance des investisseurs.
« Comprendre les structures fiscales locales et les réglementations locatives n’est pas une option pour les propriétaires étrangers — c’est une nécessité. Un accompagnement professionnel avant d’acheter, de louer ou d’assurer un bien peut faire la différence entre la tranquillité d’esprit et des surprises coûteuses. »
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Les experts soulignent que l’exonération de l’AIMI prévue par le gouvernement s’applique uniquement à des projets très spécifiques de location de longue durée, dits built-to-rent. Ces projets doivent consacrer la majeure partie de leur surface à des logements à loyers modérés. En pratique, cela concerne une part très limitée du marché et exclut la majorité des propriétaires privés — y compris les propriétaires internationaux et les expatriés vivant au Portugal qui louent un ou deux biens comme complément de revenu.
Un autre point de préoccupation majeur est le maintien des contrats de location gelés signés avant 1990. Ces anciens contrats génèrent des loyers très inférieurs aux prix actuels du marché, alors que les propriétaires restent pleinement responsables de l’entretien, des impôts et de la sécurité structurelle des immeubles. Les analystes soulignent régulièrement que cette situation freine la réhabilitation du parc immobilier, notamment dans les centres urbains historiques.
Enfin, bien que des mesures telles que la réduction de la TVA sur les travaux ou les exonérations d’impôt sur les plus-values en cas de réinvestissement soient bien accueillies, la majorité des spécialistes estiment que ces mesures, à elles seules, ne suffisent pas à corriger le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Sans réforme de l’AIMI et des loyers gelés, la confiance du marché restera fragile — en particulier pour les investisseurs étrangers peu familiers avec la réglementation portugaise.
Dra Susana Wichels, PhD – Contactez-nous dès aujourd’hui !
AIMI : pourquoi cette taxe continue de freiner l’investissement des expatriés au Portugal
Pour de nombreux expatriés vivant au Portugal, l’AIMI est l’une des taxes immobilières les moins bien comprises — et souvent l’une des plus surprenantes. Contrairement à l’impôt foncier classique (IMI), l’AIMI s’applique aux biens immobiliers de valeur plus élevée et peut augmenter considérablement le coût annuel de détention d’un bien.
Les nouvelles mesures gouvernementales laissent l’AIMI largement inchangée. Seuls certains projets de grande envergure destinés à la location de longue durée à prix régulés peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération. La majorité des propriétaires privés — y compris les retraités, les familles et les nomades digitaux possédant un ou deux biens — restent donc pleinement soumis à cette taxe.
Du point de vue des expatriés, cela représente un risque majeur pour la planification financière. De nombreux acheteurs étrangers investissent sur la base de projections de rendement locatif sans réaliser que l’AIMI peut réduire significativement la rentabilité. Combinée à la hausse des taux d’intérêt, aux coûts d’entretien et aux assurances, cette taxe peut rapidement éroder les rendements attendus.
« Beaucoup de nos clients viennent de systèmes fiscaux où la clarté et la prévisibilité sont la norme. Au Portugal, en revanche, des charges peu visibles comme l’AIMI ou les loyers gelés peuvent réduire silencieusement la rentabilité si elles ne sont pas correctement anticipées et couvertes. »
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Le résultat est une certaine hésitation : certains expatriés reportent leur achat, d’autres revendent prématurément, et beaucoup évitent de réinvestir dans l’amélioration de leurs biens. Cela réduit la qualité et la disponibilité des logements, y compris pour d’autres expatriés vivant au Portugal à la recherche de locations stables à long terme.
L’AIMI demeure ainsi l’une des principales raisons pour lesquelles un accompagnement professionnel avant l’achat d’un bien est indispensable. Comprendre l’interaction entre fiscalité, revenus locatifs, plus-values et structures de détention est essentiel pour éviter des surprises coûteuses.
Loyers gelés avant 1990 : une crise silencieuse du marché immobilier
Un autre problème structurel non résolu du marché immobilier — qui affecte indirectement les expatriés vivant au Portugal — est le maintien des contrats de location gelés antérieurs à 1990. Ces contrats génèrent souvent des loyers symboliques, totalement déconnectés des réalités actuelles du marché.
Pour les propriétaires, cela crée un déséquilibre dangereux. Les impôts, les obligations de maintenance, les primes d’assurance et les exigences réglementaires ont fortement augmenté au fil des années, tandis que les revenus locatifs sont restés pratiquement inchangés. De nombreux propriétaires n’ont tout simplement pas les moyens financiers de rénover, de moderniser ou de sécuriser leurs biens.
Pour les expatriés, les conséquences sont doubles. D’une part, de nombreux immeubles anciens restent inaccessibles au marché locatif pour des raisons économiques. D’autre part, la rénovation urbaine ralentit fortement, réduisant l’offre de logements sûrs et modernes dans les zones centrales.
« Les assurances standard ne suffisent tout simplement pas pour les expatriés ici. Il faut un partenaire qui comprenne le droit immobilier portugais, qui parle votre langue et qui anticipe l’intersection entre les risques fiscaux, juridiques et assurantiels. »
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Ce système décourage également les jeunes investisseurs — portugais comme étrangers. Sans rendements prévisibles, l’investissement à long terme devient une stratégie à haut risque.
Concrètement, cela se traduit par une pression continue sur l’offre de logements disponibles, une hausse des loyers sur le marché libre et une concurrence accrue entre les expatriés vivant au Portugal pour accéder à des biens de qualité.
Des incitations fiscales existent, mais les problèmes structurels persistent
Le paquet législatif introduit plusieurs incitations fiscales destinées à stimuler la construction, la rénovation et la location à prix abordables. Parmi elles figurent la réduction de la TVA sur certains travaux, l’exonération d’impôt sur les plus-values lorsque celles-ci sont réinvesties dans des biens destinés à la location, ainsi que des taux d’imposition plus bas pour les propriétaires pratiquant des loyers réglementés.
Cependant, ces avantages sont soumis à des plafonds stricts — par exemple des loyers mensuels limités à 2 300 € ou des prix de vente encadrés. Pour de nombreux expatriés vivant au Portugal, notamment à Lisbonne, Porto ou dans les régions côtières, ces seuils sont souvent irréalistes compte tenu des prix actuels du marché.
Les investisseurs institutionnels bénéficient également de certains avantages fiscaux, mais ceux-ci concernent principalement les grands projets, et non les propriétaires individuels.
Le résultat est un système qui semble favorable en théorie, mais qui reste très restrictif dans la pratique. Les petits et moyens propriétaires — y compris les expatriés disposant de portefeuilles immobiliers modestes — demeurent largement exclus des allégements significatifs.
Tant que l’AIMI et les loyers gelés ne seront pas réformés, l’impact réel de ces incitations restera limité. Le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande persiste, maintenant la pression sur les prix et la confiance des investisseurs.
Pourquoi les expatriés vivant au Portugal doivent travailler avec un courtier d’assurance spécialisé
Pour les expatriés vivant au Portugal, la propriété et la location immobilière impliquent des risques juridiques, financiers et assurantiels très différents de ceux rencontrés en France, au Royaume-Uni, en Allemagne ou aux États-Unis. La gestion de taxes comme l’AIMI, des loyers gelés, des copropriétés, des risques locatifs et des dommages au bâtiment exige une expertise locale approfondie.
Chez C1 Broker, notre philosophie repose sur un principe simple : Customer First. Nous ne nous contentons pas de vendre des assurances — nous construisons des stratégies de protection à long terme qui offrent une véritable tranquillité d’esprit aux propriétaires dans un marché qu’ils ne connaissent pas toujours.
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
C’est précisément pour cette raison que travailler avec un courtier spécialisé comme C1 Broker n’est pas une option — c’est une nécessité.
Une assurance habitation standard ne suffit pas. Vous avez besoin :
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D’un professionnel qui comprend le droit immobilier portugais
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D’explications claires dans votre langue
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D’un courtier qui sait quels assureurs protègent réellement les propriétaires
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D’un spécialiste capable d’anticiper les risques fiscaux et juridiques
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D’une équipe qui vous accompagne tout au long des sinistres, et pas uniquement lors de la souscription
Que vous louiez votre bien, l’utilisiez comme résidence secondaire ou y viviez à plein temps, disposer de la bonne assurance habitation au Portugal est essentiel pour protéger votre investissement. Chez C1 Broker, nous travaillons exclusivement avec des assureurs expérimentés dans la couverture des propriétaires étrangers.
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Pour les expatriés vivant au Portugal, un accompagnement professionnel fait toute la différence entre la sécurité et des erreurs coûteuses.
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Conclusion
Malgré la volonté du gouvernement de stimuler le marché du logement par des incitations fiscales, deux des problèmes structurels les plus préjudiciables restent non résolus : l’AIMI et les loyers gelés antérieurs à 1990. Ces facteurs continuent de freiner l’investissement, de limiter l’offre de logements et de créer une incertitude financière pour les propriétaires.
« Pour les expatriés, comprendre les règles locales n’est pas facultatif. Des solutions d’assurance professionnelles et une expertise locale ne sont pas des options — ce sont des éléments essentiels d’une stratégie immobilière solide. »
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Pour les expatriés vivant au Portugal, une réalité s’impose : la propriété immobilière exige une planification fiscale rigoureuse, une compréhension juridique approfondie et, surtout, une protection assurantielle adaptée aux étrangers.
Si vous êtes un expatrié au Portugal et que vous possédez, louez ou envisagez d’investir dans l’immobilier, protégez-vous efficacement contre les risques juridiques, fiscaux et financiers.
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