AIMI-Steuer und eingefrorene Mieten: Was Expats in Portugal über die neuen Wohnmassnahmen wissen müssen
Für viele Expats, die in Portugal leben, kann sich der Immobilienmarkt verwirrend, unberechenbar und mitunter rechtlich einschüchternd anfühlen. Zwischen komplexen Steuervorschriften, eingefrorenen alten Mietverträgen und zusätzlichen Immobiliensteuern wie der AIMI ist oft unklar, wo Chancen enden und Risiken beginnen.
„Expats, die nach Portugal ziehen, unterschätzen häufig, wie einzigartig komplex das lokale Steuer- und Mietsystem ist – insbesondere im Zusammenhang mit der AIMI-Steuer und den eingefrorenen Mietverträgen aus der Zeit vor 1990. Ohne ein klares Verständnis dieser Regelungen kann eine vermeintlich attraktive Investition schnell zu einer unerwarteten finanziellen Belastung werden.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Die portugiesische Regierung hat kürzlich ein neues Maßnahmenpaket für den Wohnungsmarkt vorgestellt, das durch steuerliche Anreize, Abgabenerleichterungen und die Förderung langfristiger Mietverhältnisse das Angebot verbessern soll.
Doch zentrale strukturelle Probleme bleiben ungelöst – insbesondere die AIMI-Immobiliensteuer und das seit Jahrzehnten bestehende Problem der vor 1990 eingefrorenen Mieten. Diese offenen Baustellen betreffen weiterhin Vermieter, Investoren und letztlich auch Mieter – darunter viele ausländische Einwohner.
In diesem Artikel erklären wir, was sich durch das neue Wohnpaket tatsächlich ändert, welche Probleme unangetastet bleiben und wie Expats, die in Portugal leben, ihre Investitionen, Einkünfte und Immobilien mit der richtigen rechtlichen und versicherungstechnischen Unterstützung schützen können.
Was führende Quellen des portugiesischen Wohnungsmarktes sagen
Auf den maßgeblichen portugiesischen Immobilien- und Wirtschaftsplattformen zeigt sich ein einheitliches Bild: Zwar bringt das neue Wohnpaket gewisse steuerliche Erleichterungen, doch die grundlegenden Hindernisse für ein höheres Wohnungsangebot bleiben bestehen. Führende Eigentümerverbände, Wirtschaftsexperten und Immobilienportale sind sich einig, dass die Zusätzliche Immobiliensteuer (AIMI) weiterhin eines der größten Hemmnisse für das Investitionsvertrauen darstellt.
„Das Verständnis lokaler Steuersysteme und Mietregelungen ist für ausländische Immobilieneigentümer nicht optional – es ist essenziell. Professionelle Beratung vor dem Kauf, der Vermietung oder der Versicherung einer Immobilie kann den Unterschied zwischen Sicherheit und teuren Überraschungen ausmachen.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Experten betonen, dass die von der Regierung vorgesehene AIMI-Befreiung ausschließlich für sehr spezifische langfristige Mietentwicklungsprojekte im sogenannten Built-to-Rent-Modell gilt. Diese Projekte müssen den Großteil ihrer Fläche für Wohnraum zu regulierten Preisen vorsehen. In der Praxis betrifft dies nur einen sehr kleinen Teil des Marktes und schließt die meisten privaten Vermieter aus – darunter auch internationale Immobilieneigentümer und Expats in Portugal, die ein oder zwei Objekte als zusätzliche Einkommensquelle vermieten.
Ein weiterer häufig genannter Kritikpunkt ist das Fortbestehen der eingefrorenen Mietverträge aus der Zeit vor 1990. Diese Verträge generieren oft Mieteinnahmen weit unter dem aktuellen Marktniveau, während Eigentümer weiterhin für Instandhaltung, Steuern und bauliche Sicherheit verantwortlich sind. Analysten weisen regelmäßig darauf hin, dass dies Sanierungen verhindert und viele Gebäude – insbesondere in historischen Stadtzentren – in schlechtem Zustand verbleiben.
Obwohl steuerliche Anreize wie reduzierte Mehrwertsteuer auf Bauarbeiten oder Steuerbefreiungen bei der Reinvestition von Veräußerungsgewinnen grundsätzlich begrüßt werden, sind sich die meisten Fachleute einig, dass diese Maßnahmen allein das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen werden. Ohne Reformen bei AIMI und eingefrorenen Mieten bleibt das Marktvertrauen fragil – vor allem bei ausländischen Investoren, die mit den portugiesischen Vorschriften nicht vertraut sind.
Dra Susana Wichels, PhD – Kontaktieren Sie uns noch heute!
AIMI: Warum diese Steuer Investitionen von Expats in Portugal weiterhin blockiert
Für viele Expats, die in Portugal leben, ist die AIMI eine der am wenigsten verstandenen – und zugleich überraschendsten – Immobiliensteuern. Im Gegensatz zur regulären kommunalen Grundsteuer (IMI) wird die AIMI auf höher bewertete Immobilien erhoben und kann die jährlichen Eigentumskosten erheblich erhöhen.
Die neuen wohnungspolitischen Maßnahmen lassen die AIMI weitgehend unberührt. Nur groß angelegte langfristige Mietprojekte mit regulierten Preisen können unter bestimmten Voraussetzungen von einer Befreiung profitieren. Das bedeutet, dass die meisten privaten Vermieter – darunter Rentner, digitale Nomaden und Familien mit ein oder zwei Mietobjekten – weiterhin voll der AIMI unterliegen.
Aus Sicht von Expats stellt dies ein erhebliches Risiko für die Finanzplanung dar. Viele ausländische Käufer kalkulieren mit bestimmten Mietrenditen, ohne zu wissen, dass die AIMI diese deutlich reduzieren kann. In Kombination mit steigenden Zinsen, Instandhaltungskosten und Versicherungsprämien kann die Steuer die erwarteten Erträge schnell schmälern.
„Viele unserer Kunden kommen aus Steuersystemen, in denen Klarheit und Vorhersehbarkeit selbstverständlich sind. In Portugal können jedoch versteckte Belastungen wie die AIMI oder eingefrorene Mietverträge die Rendite still und leise aufzehren, wenn sie nicht richtig eingeplant und abgesichert werden.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Die Folge ist Zurückhaltung: Einige Expats verschieben den Kauf, andere verkaufen frühzeitig, und viele vermeiden weitere Investitionen in ihre Immobilien. Dadurch sinken Qualität und Verfügbarkeit des Wohnraums – auch für andere Expats in Portugal, die eine stabile Langzeitmiete suchen.
Die AIMI ist einer der Hauptgründe, warum professionelle Beratung vor dem Immobilienkauf unverzichtbar ist. Nur wer versteht, wie Steuern, Mieteinnahmen, Kapitalgewinne und Eigentumsstrukturen zusammenspielen, kann kostspielige Überraschungen vermeiden.
Vor 1990 eingefrorene Mieten: Eine stille Krise des Immobilienmarktes
Ein weiteres ungelöstes strukturelles Problem des Wohnungsmarktes – das auch Expats in Portugal indirekt betrifft – sind die weiterhin eingefrorenen Mietverträge aus der Zeit vor 1990. Diese Verträge bringen oft symbolische Monatsmieten ein, die in keinem Verhältnis mehr zur heutigen Marktrealität stehen.
Für Immobilieneigentümer entsteht dadurch ein gefährliches Ungleichgewicht. Steuern, Reparaturpflichten, Versicherungsprämien und gesetzliche Auflagen sind im Laufe der Jahre erheblich gestiegen, während die Einnahmen nahezu unverändert geblieben sind. Viele Vermieter sind finanziell nicht in der Lage, notwendige Renovierungen durchzuführen, Sicherheitsstandards zu verbessern oder Wohnungen zu modernisieren.
Für Expats hat dies zwei direkte Folgen. Erstens bleiben viele ältere Gebäude aus wirtschaftlichen Gründen dem Mietmarkt entzogen. Zweitens verlangsamt sich die städtische Erneuerung erheblich, was das Angebot an sicheren und modernen Wohnungen in zentralen Lagen reduziert.
„Standardversicherungen reichen für Expats hier einfach nicht aus. Man braucht einen Partner, der das portugiesische Immobilienrecht versteht, die eigene Sprache spricht und erkennt, wo steuerliche, rechtliche und versicherungstechnische Risiken zusammentreffen.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Dieses System schreckt zudem jüngere Investoren – sowohl portugiesische als auch ausländische – ab. Ohne planbare Renditen wird langfristiges Investieren zu einem Hochrisikounterfangen.
Praktisch bedeutet dies anhaltenden Druck auf das verfügbare Wohnungsangebot, steigende Mietpreise im freien Markt und zunehmenden Wettbewerb unter Expats, die in Portugal leben, um hochwertigen Wohnraum.
Steuerliche Anreize sind vorhanden – strukturelle Probleme dominieren jedoch weiterhin
Das neue Maßnahmenpaket der Regierung enthält mehrere steuerliche Anreize zur Förderung von Bau, Sanierung und erschwinglichem Wohnraum. Dazu zählen reduzierte Mehrwertsteuer auf bestimmte Renovierungsarbeiten, Steuerbefreiungen auf Kapitalgewinne bei Reinvestitionen in Mietobjekte sowie niedrigere Steuersätze für Vermieter mit regulierten Mietpreisen.
So positiv diese Maßnahmen auch sind, sie gelten nur innerhalb enger Grenzen – etwa bei Mietobergrenzen von 2.300 € monatlich oder festgelegten Höchstverkaufspreisen. Für viele Expats in Portugal, insbesondere in Lissabon, Porto oder beliebten Küstenregionen, sind diese Schwellenwerte angesichts der aktuellen Marktpreise unrealistisch.
Auch Unternehmen profitieren von bestimmten steuerlichen Erleichterungen, doch auch hier liegt der Fokus vor allem auf großvolumigen Projekten und nicht auf einzelnen Immobilieneigentümern.
Das Ergebnis ist ein System, das auf dem Papier unterstützend wirkt, in der Praxis jedoch stark einschränkend bleibt. Kleine und mittelgroße Vermieter – darunter viele Expats mit überschaubaren Immobilienportfolios – bleiben von substantieller Entlastung ausgeschlossen.
Solange AIMI und eingefrorene Mieten nicht reformiert werden, bleibt die Wirksamkeit dieser Anreize begrenzt. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hält an und belastet weiterhin Preise und Investitionsvertrauen.
C1 Broker Portugal – Hausversicherung in Portugal – Versicherungsmakler für Expats in Portugal
Warum Expats in Portugal mit einem spezialisierten Versicherungsmakler arbeiten müssen
Für Expats, die in Portugal leben, sind Immobilienbesitz und Vermietung mit rechtlichen, finanziellen und versicherungstechnischen Risiken verbunden, die sich deutlich von denen in Großbritannien, Irland, Deutschland oder den USA unterscheiden. Der Umgang mit Steuern wie der AIMI, eingefrorenen Mietverträgen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Mietrisiken und Gebäudeschäden erfordert fundierte lokale Expertise.
„Bei C1 Broker gilt stets das Prinzip ‚Customer First‘. Wir verkaufen nicht einfach Versicherungen – wir entwickeln langfristige Schutzstrategien, die Immobilieneigentümern in einem fremden Markt echte Sicherheit geben.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Genau deshalb ist die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Makler wie C1 Broker nicht optional – sie ist essenziell.
Eine Standard-Hausversicherung reicht nicht aus. Sie benötigen:
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Einen Fachmann mit Kenntnissen des portugiesischen Immobilienrechts
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Klare Erklärungen in Ihrer eigenen Sprache
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Einen Makler, der weiß, welche Versicherer Vermieter wirklich schützen
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Einen Spezialisten, der steuerliche und rechtliche Risiken antizipiert
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Ein Team, das Sie auch im Schadenfall begleitet – nicht nur beim Abschluss
Ob Sie Ihre Immobilie vermieten, als Ferienhaus nutzen oder selbst darin wohnen: Die richtige Hausversicherung in Portugal ist entscheidend für den Schutz Ihrer Investition. Bei C1 Broker arbeiten wir ausschließlich mit Versicherern zusammen, die Erfahrung in der Absicherung ausländischer Eigentümer haben.
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Für Expats in Portugal bedeutet professionelle Beratung den Unterschied zwischen Sicherheit und kostspieligen Fehlern.
Trotz der Bemühungen der Regierung, den Wohnungsmarkt durch steuerliche Anreize zu stimulieren, bleiben zwei der gravierendsten strukturellen Probleme ungelöst: AIMI und eingefrorene Mieten vor 1990. Diese Faktoren bremsen weiterhin Investitionen, begrenzen das Wohnungsangebot und schaffen finanzielle Unsicherheit für Immobilieneigentümer.
„Für Expats ist das Verständnis lokaler Regeln nicht optional. Professionelle Versicherungslösungen und lokale Expertise sind keine Extras – sie sind zentrale Bestandteile einer soliden Immobilienstrategie.“
— Susana Wichels, Co-CEO, C1 Broker
Für Expats, die in Portugal leben, wird damit eine zentrale Erkenntnis bestätigt: Immobilienbesitz erfordert fundierte Steuerplanung, rechtliches Verständnis und vor allem maßgeschneiderten Versicherungsschutz.
Wenn Sie ein Expat in Portugal sind und eine Immobilie besitzen, mieten oder investieren möchten, schützen Sie sich umfassend vor rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Risiken.
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