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Alojamento Local · Ferienhaus, Ferienwohnung, Gästezimmer, Hostel
Versicherung für Ferienvermietung in Portugal
Für Ferienhäuser, Ferienwohnungen und Gästezimmer mit Registrierung als Alojamento Local (AL): die vorgeschriebene Haftpflicht und eine Hausversicherung, die die Vermietung einschließt, unabhängig verglichen und auf Deutsch erklärt.
✅ Für Unterkünfte in ganz Portugal: Büro in Almancil, Algarve
✅ Unabhängiger Makler: mehrere Versicherer im Vergleich
✅ Beratung auf Deutsch: auch auf Englisch und Portugiesisch
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Was bei der Vermietung an Feriengäste anders ist
Wer in Portugal ein Haus, eine Wohnung oder einzelne Zimmer an Feriengäste vermietet, braucht dafür eine Registrierung als Alojamento Local (AL) bei der Gemeinde. Das Gesetz unterscheidet vier Formen: Ferienhaus (moradia), Wohnung (apartamento), Beherbergungsbetrieb einschließlich Hostel (estabelecimento de hospedagem) und Zimmer (quartos).
Mit der Registrierung kommen Pflichten zur Versicherung. Sie brauchen eine Haftpflichtversicherung mit mindestens 75.000 Euro je Schadenfall für Schäden, die Gäste und Dritte durch die Vermietung erleiden. Liegt die Unterkunft in einem Haus mit Eigentumswohnungen, kommt eine Versicherung für Feuerschäden hinzu, die in Ihrer Einheit entstehen oder von ihr ausgehen. Außerdem haften Sie neben Ihren Gästen für Schäden, die diese am Gebäude verursachen, und zwar solidarisch, also unter Umständen für den ganzen Schaden. Grundlage ist Artikel 13.º-A des Decreto-Lei 128/2014 in der Fassung des Decreto-Lei 76/2024.
Die private Hausversicherung reicht dafür in der Regel nicht. Die vorgeschriebene Haftpflicht für Gäste ist darin meist nicht enthalten, und Policen schließen Schäden aus einer beruflichen, gewerblichen oder auf Gewinn gerichteten Tätigkeit häufig aus. Wie die portugiesische Multirriscos-Police (kombinierte Gebäude- und Hausratversicherung) grundsätzlich funktioniert, erklären wir auf der Seite Hausversicherung in Portugal. Hier geht es um das, was durch die Vermietung hinzukommt.
Versicherung für Ferienvermietung: die Bausteine
Für eine Unterkunft mit AL-Registrierung kommt es vor allem auf diese vier Bausteine an:
Haftpflicht für die Vermietung
Vorgeschrieben sind mindestens 75.000 Euro je Schadenfall für Schäden, die Gäste oder Dritte durch die Vermietung erleiden. Ohne gültige Police kann die Gemeinde die Registrierung löschen.
Gebäude und Einrichtung
Das Gebäude zum Wiederaufbauwert und die Einrichtung, die Ihre Gäste nutzen. Wichtig: Die Police sollte die Vermietung an Feriengäste ausdrücklich einschließen.
Feuer bei Eigentumswohnungen
Liegt Ihre Ferienwohnung in einem Condomínio, verlangt das Gesetz zusätzlich eine Versicherung für Feuerschäden, die in Ihrer Wohnung entstehen oder von ihr ausgehen. Mehr zur Versicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Schäden durch Gäste
Für Schäden, die Gäste am Gebäude verursachen, etwa im Treppenhaus oder an Gemeinschaftsteilen, haften Sie neben ihnen solidarisch, unter Umständen für den ganzen Schaden. Prüfen Sie, ob Ihre Police solche Schäden einschließt.
Je nach Unterkunft kommen Glasbruch, Diebstahl, Rechtsschutz und Assistance (etwa ein Notfall-Handwerkerdienst) hinzu, bei einem Pool auch die Frage der Haftung am Pool. Wir stellen die Police nach Ihrer Unterkunft zusammen, nicht nach einem Standardpaket.
Schließt Ihre Hausversicherung die Vermietung ein?
Wir sehen sie uns an und holen Vergleichsangebote ein.
Ferienhaus, Ferienwohnung, Zimmer, Hostel oder Hotel
Bei der Vermietung an Feriengäste begegnen uns vor allem vier Situationen. Jede braucht eine etwas andere Deckung:
Ferienhaus
Moradia
Ein freistehendes Haus, das ganz an Gäste geht. Gebäude, Einrichtung und die vorgeschriebene Haftpflicht gehören zusammen, oft in eine Police. Steht das Haus zwischen den Buchungen leer, gelten dafür eigene Bedingungen. Mehr im Ratgeber Ferienhaus in Portugal versichern.
Ferienwohnung
Apartamento im Condomínio
Zusätzlich zur Haftpflicht ist die Feuerversicherung für Ihre Wohnung Pflicht. Die Eigentümergemeinschaft kann für die stärkere Nutzung der Gemeinschaftsteile einen Zusatzbeitrag von bis zu 30 Prozent Ihres jährlichen Anteils an den Gemeinschaftskosten beschließen.
Gästezimmer
Quartos
Sie vermieten einzelne Zimmer in Ihrem Zuhause. Auch dann gilt die Pflicht-Haftpflicht, und Ihre Hausversicherung sollte die Vermietung einschließen. Liegt Ihr Zuhause in einem Haus mit Eigentumswohnungen, kommt die Feuerversicherung für Ihre Einheit hinzu.
Hostel und Hotel
Hostel, Hotel, Aparthotel
Hostels zählen zum Alojamento Local (Beherbergungsbetrieb). Hotels und Aparthotels sind Tourismusbetriebe mit eigenen Vorgaben. Für beide stellen wir den Schutz für den ganzen Betrieb zusammen: Gebäude und Inventar, Betriebshaftpflicht, Betriebsunterbrechung und für Mitarbeiter die vorgeschriebene Arbeitsunfallversicherung. Sprechen Sie uns über die Kontaktseite an.
Welche Variante auf Ihre Unterkunft zutrifft, klären wir im Gespräch. Sie bekommen die portugiesischen Bedingungen auf Deutsch erklärt, bevor Sie unterschreiben.
Pflichten für Vermieter im Überblick
Was das Gesetz für Alojamento Local vorschreibt (Decreto-Lei 128/2014 in der Fassung des Decreto-Lei 76/2024), in der Übersicht:
| Pflicht | Was gilt | Worauf wir achten |
|---|---|---|
| Haftpflichtversicherung | Mindestens 75.000 Euro je Schadenfall für Schäden an Gästen und Dritten aus der Vermietung. | Summe, Laufzeit und eine Verlängerung ohne Lücke. |
| Schäden durch Gäste | Sie haften neben Ihren Gästen solidarisch für Schäden, die diese am Gebäude verursachen. | Deckung für Schäden am Gebäude und an Gemeinschaftsteilen. |
| Unterkunft im Condomínio | Zusätzlich eine Versicherung für Feuerschäden, die in Ihrer Einheit entstehen oder von ihr ausgehen. | Ob Ihre Einheit feuerversichert ist und Sie das nachweisen können, über Ihre eigene Police oder die der Gemeinschaft. |
| Nachweis | Die Gemeinde kann den Versicherungsnachweis verlangen, er ist binnen drei Tagen vorzulegen. Fehlt die Versicherung oder kommt der Nachweis nicht rechtzeitig, kann die Registrierung gelöscht werden. | Police und Nachweis griffbereit, auch auf Englisch erklärt. |
| Sicherheitsausstattung | Bei einer Kapazität bis 10 Gäste: Feuerlöscher, Löschdecke, Erste-Hilfe-Ausstattung und ein sichtbarer Hinweis auf den Notruf 112. | Gesetzliche Pflicht für die Unterkunft, kein Teil der Police. Bei mehr als 10 Gästen gelten die allgemeinen Brandschutzvorschriften. |
Die Übersicht ist eine allgemeine Orientierung. Gemeinden können eigene Regeln festlegen, etwa zu neuen Registrierungen.
Versicherer im Vergleich
Wir vergleichen die Angebote mehrerer Versicherer in Portugal, für die Haftpflicht ebenso wie für Gebäude und Einrichtung. C1 Broker ist an keinen Versicherer gebunden.
Allianz
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Hiscox
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Innovarisk
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- Telefon: +351 289 392 452
- E-Mail: [email protected]
- Büro: Av. Duarte Pacheco 13 R/C, 8135-104 Almancil (Quinta do Lago), Algarve
- Sprachen: Deutsch, Englisch und Portugiesisch
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Häufige Fragen zur Versicherung für Ferienvermietung
Ist eine Versicherung für Alojamento Local Pflicht?
Ja. Vorgeschrieben ist eine Haftpflichtversicherung mit mindestens 75.000 Euro je Schadenfall für Schäden, die Gäste und Dritte durch die Vermietung erleiden. Liegt die Unterkunft in einem Haus mit Eigentumswohnungen, kommt eine Versicherung für Feuerschäden hinzu, die in Ihrer Einheit entstehen oder von ihr ausgehen.
Reicht meine normale Hausversicherung?
In der Regel nicht. Die Pflicht-Haftpflicht für Gäste ist darin meist nicht enthalten, und Policen schließen Schäden aus einer beruflichen, gewerblichen oder auf Gewinn gerichteten Tätigkeit häufig aus. Die Vermietung an Feriengäste kann je nach Police darunterfallen und sollte deshalb ausdrücklich eingeschlossen sein. Wir prüfen, was in Ihrer Police steht.
Was deckt die vorgeschriebene Haftpflicht?
Sie deckt Vermögens- und Nichtvermögensschäden (etwa Schmerzensgeld), die Gäste oder Dritte durch die Vermietung erleiden, mit mindestens 75.000 Euro je Schadenfall. Schäden an Ihrem eigenen Gebäude und Ihrer Einrichtung deckt sie nicht; dafür ist die Hausversicherung da.
Was gilt für eine Ferienwohnung im Condomínio?
Sie brauchen zusätzlich eine Versicherung für Feuerschäden, die in Ihrer Wohnung entstehen oder von ihr ausgehen. Die Eigentümergemeinschaft kann einen Zusatzbeitrag von bis zu 30 Prozent Ihres jährlichen Anteils an den Gemeinschaftskosten festlegen. Prüfen Sie außerdem die Gemeinschaftsordnung: Sie kann die Ferienvermietung ausschließen.
Was passiert, wenn die Versicherung fehlt oder abläuft?
Fehlt eine gültige Pflichtversicherung, ist das ein Grund, die Registrierung zu löschen. Die Gemeinde kann den Nachweis jederzeit verlangen, er ist binnen drei Tagen vorzulegen. Turismo de Portugal ist verpflichtet, zu jeder Unterkunft das Ablaufdatum der Pflichtversicherung zu veröffentlichen.
Hafte ich für Schäden, die meine Gäste verursachen?
Für Schäden, die Gäste am Gebäude verursachen, in dem Ihre Unterkunft liegt, haften Sie neben ihnen solidarisch, also unter Umständen für den ganzen Schaden. Das betrifft vor allem Wohnungen in einem Condomínio. Wir achten darauf, dass Ihre Police solche Schäden einschließt.
Wo ist Ihr Büro und in welchen Sprachen beraten Sie?
Unser Büro liegt in der Av. Duarte Pacheco 13 R/C, 8135-104 Almancil an der Algarve. Vermieter, Hostel- und Hotelbetreiber in ganz Portugal beraten wir auf Deutsch, Englisch und Portugiesisch, telefonisch unter +351 289 392 452 oder per E-Mail an [email protected].
Was kostet eine Versicherung für Ferienvermietung?
Der Beitrag hängt von der Art der Unterkunft, der Zahl der Gäste, der Versicherungssumme für Gebäude und Einrichtung, der Lage, den gewählten Bausteinen und der Selbstbeteiligung ab. Ein seriöser Pauschalpreis lässt sich deshalb nicht nennen. Wir erstellen Ihnen ein unverbindliches Vergleichsangebot.
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